طرح سوال:
در موافقتنامه قرارداد پروژه های ساختمانی، مدت زمان مشخصی به عنوان دوره تضمین در پروژه های ساختمانی درنظر گرفته می شود و معمولاً آزادسازی تمام یا بخشی از سپرده تضمین حسن انجام کار، پس از گذشتن دوره تضمین قرارداد صورت می پذیرد. سوال اینجاست که آیا پس از اتمام دوره تضمین و آزاد سازی سپرده حسن انجام کار، آیا پیمانکار تعهدی درخصوص کیفیت ساختمان بر عهده خواهد داشت یا خیر؟
بررسی شرایط عمومی پیمان:
ماده ۳۵ شرایط عمومی پیمان:
براساس ماده ۳۵ شرایط عمومی پیمان، از مبلغ هر پرداخت به پیمانکار، معادل ده درصد بعنوان تضمین حسن انجام کار کسر و در حساب سپرده نزد کارفرما نگهداری می شود. نصف این مبلغ پس از تصویب صورت وضعیت قطعی و نصف دیگر آن پس از تحویل قطعی مسترد می گردد.
ماده ۳۹ شرایط عمومی پیمان:
براساس ماده ۳۹ شرایط عمومی پیمان، پس از آن که عملیات موضوع پیمان تکمیل گردید و کار آماده بهره برداری شد، پیمانکار از مهندس مشاور تقاضای تحویل موقت می کند و نماینده خود را برای عضویت در هیئت تحویل معرفی می نماید. مهندس مشاور به درخواست پیمانکار رسیدگی می کند و در صورت تایید، ضمن تعیین تاریخ آمادگی کار برای تحویل موقت، تقاضای تشکیل هیئت تحویل موقت را از کارفرما می نماید. کارفرما به گونه ای ترتیب کار را فراهم می کند که هیئت تحویل، حداکثر در مدت ۲۰ روز از تاریخ آمادگی کار که به تایید مهندس مشاور رسیده است، در محل کار حاضر شود و برای تحویل موقت اقدام نماید.
هرگاه هیئت تحویل، عیب و نقصی در کارها مشاهده نکند، اقدام به تنظیم صورتمجلس تحویل موقت می نماید. صورتمجلس تحویل موقت را به همراه نتیجه آزمایش های انجام شده برای کارفرما ارسال می کنند و نسخه ای از آن را نیز تا ابلاغ از سوی کارفرما، در اختیار پیمانکار قرار می دهند. کارفرما پس از تایید، تحویل موقت عملیات موضوع پیمان را به پیمانکار ابلاغ می نماید.
تاریخ تحویل موقت، تاریخ تشکیل هیئت در محل و تحویل کار به کارفرما است که در صورتمجلس تحویل موقت درج می شود. تاریخ شروع دوره تضمین، تاریخ تحویل موقت است، به شرط آن که هیئت تحویل، هیچ گونه نقصی در کار مشاهده نکند با نقایص در مهلتی که از طرف هیئت تعیین شده است، رفع شود.
ماده ۴۰ شرایط عمومی پیمان:
براساس ماده ۴۰ شرایط عمومی پیمان، پیمانکار باید حداکثر تا یک ماه از تاریخ تحویل موقت، صورت وضعیت قطعی کارهای انجام شده را براساس اسناد و مدارک پیمان، بدون منظور نمودن مصالح و تجهیزات پای کار تیهه کند و برای رسیدگی به مهندس مشاور تسلیم نماید.
هرگاه با توجه به صورت وضعیت قطعی تصویب شده و سایر حساب های پیمانکار، پیمانکار بدهکار نباشد، نصف تضمین حسن انجام کار آزاد می شود.
ماده ۴۱ شرایط عمومی پیمان:
براساس ماده ۴۱ شرایط عمومی پیمان، در پایان دوره تضمین شده در ماده ۵ موافقتنامه، کارفرما بنا به تقاضای پیمانکار و تایید مهندس مشاور، اعضای هیئت تحویل قطعی و تاریخ تشکیل هیئت را به همان گونه که در ماده ۳۹ برای تحویل موقت پیش بینی شده است، معین و به پیمانکار ابلاغ می کند. هیئت تحویل قطعی پس از بازدید کارها، هرگاه عیب و نقصی که ناشی از کار پیمانکار باشد مشاهده ننماید، موضوع پیمان را تحویل قطعی می گیرد و بی درنگ صورتمجلس آن را تنظیم و برای کارفرما ارسال می کند و نسخه ای از آن را تا ابلاغ از سوی کارفرما، به پیمانکار می دهد و سپس کارفرما تصویب تحویل قطعی کار را به پیمانکار ابلاغ می نماید.
ماده ۴۲ شرایط عمومی پیمان:
براساس ماده ۴۲ شرایط عمومی پیمان، اگر در دوره تضمین، معایب و نقایصی در کار ببینند که ناشی از کار پیمانکار باشد، پیمانکار مکلف است که آن معایب و نقایص را به هزینه خود رفع کند.
هرگاه پیمانکار در انجام این تعهد قصور ورزد یا مسامحه کند، کارفرما حق دارد آن معایب و نقایص را خودش یا به ترتیبی که مقتضی بداند رفع نماید و هزینه آن را به اضافه ۱۵ درصد، از محل تضمین پیمانکار یا هر نوع مطالبات و سپرده ای که پیمانکار نزد او دارد، برداشت نماید.
هزینه های حفاظت و نگهداری و بهره برداری کارهای تحویل موقت شده در دوره تضمین به عهده کارفرما است.
ماده ۵۲ شرایط عمومی پیمان:
طبق ماده ۵۲ شرایط عمومی پیمان، هرگاه براساس صورتحساب نهایی، پیمانکار بستانکار شود، طلب او حداکثر در مدت یک ماه از تاریخ امضای صورتحساب نهایی یا اعلام کارفرما پرداخت می گردد و به غیر از نصف تضمین حسن انجام کار که تا تحویل قطعی باید نزد کارفرما باقی بماند، دیگر تضمین های پیمانکار (از هر نوع که باشد) بی درنگ آزاد می شود.
هرگاه براساس صورتحساب نهایی، پیمانکار بدهکار شود، مکلف است که در مدت یک ماه از تاریخ امضای صورتحساب نهایی یا اعلام کارفرما، طلب کارفرما را بپردازد و اگر از این پرداخت استنکاف ورزد یا تاخیر نماید، کارفرما حق دارد بدون انجام تشریفات قضایی، طلب خود را از محل سپرده ها و تضمین های پیمانکار وصول نماید و اگر مبالغ این تضمین ها تکافو ننماید، با رعایت قوانین جاری کشور از دیگر دارایی های او وصول کند.
هرگاه پیمانکار در مهلت مقرر، طلب کارفرما را پرداخت کند، به غیر از نصف کسور تضمین حسن انجام کار که تا تحویل قطعی نزد کارفرما باقی می ماند، بقیه ضمانتنامه ها و سپرده های او (از هر نوع که باشد) بی درنگ آزاد می شود.
بررسی مقررات ملی ساختمان:
مبحث دوم مقررات ملی ساختمان (نظامات اداری) در فصل سوم (اجرای ساختمان) تحت عنوان وظایف و مسئولیت های مجریان ساختمان اذعان می دارد که بیمه کردن کیفیت اجرای ساختمان که به مسئولیت مجری ساخته می شود براساس ماده ۱۸ آیین نامه ماده ۳۳ قانون، از طریق بیمه نامه تضمین کیفیت ساختمان و یا ارائه تضمین نامه کتبی و قانونی، به نفع صاحب کار بر عهده مجری ساختمان می باشد.
معیارهای کنترل کیفیت ساختمان که برای برقراری پوشش بیمه لازم است، استانداردها، مقررات ملی ساختمان، پروانه ساختمان و مدارک فنی منضم به آن، چک لیست ها و نقشه ها و شیوه نامه های مصوب می باشد.
مدت بیمه کیفیت اجرای ساختمان از ابتدای شروع بهره برداری و پس از تحویل ساختمان توسط مجری به صاحب کار در بخش های مختلف ساختمان به شرح زیر است:
- سازه های ساختمان شامل پی، اسکلت، سقف و سفتکاری، حداقل ده سال.
- نمای ساختمان، حداقل پنج سال.
- عایق های رطوبتی ساختمان، حداقل پنج سال.
- تجهیزات و تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برقی و آسانسورها، حداقل سه سال.
نتیجه گیری:
براساس موارد فوق بنظر می رسد اگرچه دوره تضمین در پروژه های ساختمانی برای آزادسازی تضمین حسن انجام کار، محدود به مدت مندرج در قرارداد است اما مسئولیت مجری/ سازنده/ پیمانکار درخصوص کیفیت ساختمان محدود به این دوره نبوده و درخصوص بروز مشکل در زمان بهره برداری پروژه، این مسئولیت برای سه تا ده سال حفظ می شود. بنابراین کارفرما باید در پایان کار، بیمه نامه تضمین کیفیت ساختمان و یا تضمین نامه کتبی و قانونی را از ایشان مطالبه نماید.
