قرارداد تامین زمین، اجاره عرصه، محوطه سازی و ساخت واحدهای مسکونی
در اجرای قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و شیوه نامه طرح اقدام ملی مسکن ابلاغی به شماره ۰۲/۱۰۰/ ۱۶۲۴۱۰مورخ ۰۵/۱۱/۱۳۸۹، در راستای پیشنهاد اداره کل راه و شهرسازی استان تهران در خصوص اخذ مجوز مدیریت ساخت طرح اقدام ملی طی نامه شماره ۶۰۴۴/۱۲۰۰/۹۹/ص-م مورخ ۱۰/۳/۱۳۹۹ و موافقت مقام عالی وزارت طی ابلاغیه شماره ۲۹۲۳/۲/م و/۹۹ مورخ ۱۷/۳/۱۳۹۹ و انعقاد و ابلاغ آن به شماره ۱۰۰۳۱/۱۲۰۰/۹۹/ص مورخ ۸/۴/۱۳۹۹ مابین اداره کل راه وشهرسازی استان تهران و انجمن صنفی کارفرمایی انبوه سازان مسکن وساختمان استان تهران به عنوان”عامل چهارم”، این قرارداد در تاریخ … بین اداره کل مسکن وشهرسازی استان تهران به نمایندگی … به عنوان تامین کننده زمین که از این پس”اداره کل” نامیده می شود و شرکت/ انبوه ساز …. به شماره ثبت … و به نمایندگی … که از این پس “سازنده” نامیده می شود از سوی دیگر، مطابق مقررات و شرایطی که در اسناد و مدارک این قرارداد درج شده است، منعقد میگردد.
ماده ۱ – موضوع قرارداد:
عبارت است از تامین زمین، طراحی و اجرای محوطه سازی و تاسیسات مربوطه، اخذ مجوزها (پروانه ساخت)، تامین تسهیلات بانکی و احداث واحدهای مسکونی تا مرحله پایانکار و تحویل کلید، مطابق مشخصات پیوست و تنظیم قرارداد تخصیص و واگذاری به متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن و سپس تحویل واحد به متقاضی پس از پایان عملیات اجرایی، اخذ پایانکار و مبادله قرارداد انتقال تسهیلات پرداختی طبق دستورالعمل طرح اقدام ملی مسکن.
ماده ۲ – اسناد و مدارک قرارداد:
اسناد و مدارک این قرارداد شامل متن تفاهم نامه و پیوست های زیر است:
پیوست یک- برنامه زمان بندی کلی (ضمنا نقشه های اجرایی تهیه شده از طرف سازنده نیز که به تایید اداره کل خواهد رسید پیوست این تفاهمنامه محسوب میشود).
پیوست دو- شرح عملیات و مشخصات فنی ساختمان های مسکونی.
پیوست سه- نمونه جدول ساختار شکست.
ماده ۳ – حدود وظایف و اختیارات:
الف- وظایف اداره کل:
- انعقاد قرارداد اجاره زمین قابل ارتهان بدون معارض بر اساس نقشه و برای مدت زمان مشخص و تحویل آن به سازنده.
- قرارداد اجاره زمین به صورت سالانه تا دو سال می باشد.
تبصره: مدت زمان این بند از تفاهمنامه با تشخیص اداره کل متناسب با افزایش دوران ساخت خواهد بود.
- کمک به اخذ پروانه و تسریع در جهت سیر مراحل تصویب طرحهای تهیه شده توسط سازنده در مراجع ذیربط از جمله تایید نقشههای ساختمانی و تاسیسات زیربنایی در سازمانهای نظام مهندسی و شهرداریها و ارگانهای مربوطه.
- تحویل زمینبا مختصات UTM پس از ابلاغ تفاهمنامه حداکثر ظرف مدت ۱۰ روز.
- بررسی و تایید نقشه های معماری ساختمانی و محوطه سازی (توسط کمیته معماری) ارائه شده از طرف سازنده حداکثر ظرف مدت یک هفته توسط اداره کل.
- اعمال نظارت عالیه بر اجرای عملیات ساخت (بر عهده عامل چهارم- انجمن انبوه سازان)، مطابق پیوستهای قرارداد، همچنین اعمال نظارت مطابق ماده ۳۵ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان. بدیهی است نظارت عالیه توسط عامل چهارم و اداره کل، نافی مسئولیتهای مقرر قانونی سازنده و ناظر نظام مهندسی نمی باشد.
- معرفی سازنده و متقاضیان واجد شرایط طرح اقدام ملی مسکن جهت دریافت تسهیلات به بانک مسکن.
- تهیه و تنظیم نمونه قرارداد واگذاری اعیانی و ابلاغ آن به سازنده جهت انعقاد و مبادله با متقاضیان معرفی شده از طرف اداره کل.
تبصره: پرداخت به سازنده در قالب جدول ساختار شکستی خواهد بود که پیوست تفاهمنامه بوده و براساس برآورد واقعی کار تنظیم وبه امضا و مهر طرفین تفاهمنامه رسیده باشد. (جدول ساختار شکست پیوست).
- موافقت با ترهین زمین محل پروژه به نفع بانک مسکن در زمان اخذ تسهیلات (اعیان پس از ساخت به رهن بانک رفته و عرصه از رهن بانک خارج میشود).
- پیگیریهای لازم جهت اخذ تسهیلات بانکی براساس مفاد شیوه نامه اجرایی اعطای تسهیلات به پروژه های اقدام ملی مسکن.
- نظارت بر انجام فرآیند تحویل کلید به متقاضی پس از ساخت و نصب کلیه انشعابات برای واحدها و عقد قراردادهای مورد نیاز با متقاضیان و تحویل واحدها و اخذ پایانکار، تهیه نقشه و صورتمجلس تفکیکی، ترهین در بانک، اخذ دفترچه اقساط، تحویل واحد، صدور سند و نقل و انتقال به متقاضی توسط سازنده (هزینه های امور فوق در صورت انجام آنها توسط سازنده با تایید اداره کل از محل آورده متقاضی ویا تسهیلات طرح پرداخت خواهد شد).
ب- وظایف سازنده:
- تهیه نقشه کامل واحدهای مسکونی و محوطه سازی با رعایت اصول شهرسازی و معماری ایرانی اسلامی و رعایت ضوابط مربوط به استفاده و بهره مندی معلولین (در صورت عدم تهیه توسط اداره کل) ظرف حداکثر دو هفته پس از عقد تفاهمنامه (و اخذ پروانه ساختمانی بر اساس نقشه های مربوطه).
- تجهیز کارگاه ظرف حداکثر ۱۰ روز پس از تنظیم قرارداد و تحویل زمین.
- تامین هزینه های ساخت تا پایان اجرای فونداسیون براساس نقشه های مصوب.
- تامین هزینه های پروانه ساخت، سازمان نظام مهندسی یا دفاترمهندسی و… انجام نظارت کارگاهی، هزینه آزمایشات فنی و….. (هزینه های مرتبط با تایید اداره کل از محل آورده متقاضی پرداخت خواهد شد).
- ساخت و تحویل واحدهای مسکونی تا مقطع پایانکار و تحویل کلیدطبق ماده یک و مطابق برنامه زمانبندی حداکثر طی ۲۴ ماه بعد از تاریخ تحویل زمین با بر و کف مشخص و تاریخ صدور پیش پروانه ساختمانی (هر کدام دیرتر باشد).
- پیگیری اخذ تسهیلات بانکی طبق مفاد حاکم بر شیوه نامه اعطای تسهیلات پروژههای اقدام ملی مسکن.
- بیمه نمودن ساخت و ساز موضوع تفاهمنامه در برابر حوادث (هزینه های مرتبط با تایید اداره کل از محل آورده متقاضی پرداخت خواهد شد).
- رعایت کلیه مشخصات فنی و عمومی و مقررات ملی ساختمان، مقررات ناظر بر ساخت و ضوابط مربوط به مسئولیت کارگاه و محدوده عملیات.
- اجرای عملیات محوطه سازی، حیاط سازی وتاسیسات زیربنایی محدوده پروژه مطابق مشخصات فنی، با عقد قرارداد جداگانه. (هزینه های مرتبط با تایید اداره کل از محل آورده متقاضی پرداخت خواهد شد).
- انجـــام فرآیند کامل اخذ پروانه تا تحویل کلید به متقاضی پس از ساخت و تنظیم قرارداد واگذاری با متقاضی و اخذ پایانکار، تهیه نقشه تفکیکی، صورتجلسه تفکیکی، پیگیری صدور سند، نقل و انتقال به متقاضی، ترهین در بانک، اخذ دفترچه اقساط و نصب کلیه انشعابات برای کلیه واحدها (هزینه های انجام شده برابرصورت حسابهای تایید شده از محل آورده یا تسهیلات پرداخت خواهد شد).
ماده ۴ – مبلغ قرارداد:
مبلغ اولیه قرارداد:
با عنایت به برآورد ارائه شده توسط اداره کل راه و شهرسازی استان تهران طی نامه شماره ۶۸۰۸/۱۲۰۰/۹۹/ص مورخ ۱۷/۳/۱۳۹۹ و مطابق مصوبات کمیته فنی شورای مسکن استان به تاریخ ۱۸/۳/۱۳۹۹به شماره ۹۸۴۲/۴۱/۹۹ در خصوص احداث ساختمانهای طرح اقدام ملی مسکن، هزینه پایه ساخت یک مترمربع ناخالص مسکونی (زیربنای کل) با اسکلت بتنی تا پنج طبقه روی پیلوت بدون احتساب هزینه های انشعابات، آماده،سازی، محوطه سازی، قیمت زمین، تعدیل، عوارض صدور پروانه، آزمایشات، طراحی، نظارت، ثبت و نقل و انتقال، صورت مجلس تفکیکی، بیمه مسئولیت، مالیات، مالیات بر ارزش افزوده، پکیج، کولر، رادیاتور، نقاشی، کابینت و کمد دیواری با فهرست بهای سال ۱۳۹۹ و شاخص مبنای سه ماهه ی اول سال ۱۳۹۹ معادل … میلیون ریال تعیین میگردد. لذا مطابق آیتم های ساخت و پیوست های منضم، مبلغ این تفاهمنامه به مبلغ کل … ریال می باشد که با توجه به مساحت دقیق ناخالص واحدها پس از اخذ پایان کار محاسبه و مبنای تسویه حساب نهایی با سازنده قرار خواهد گرفت.
تبصره: قیمت های فوق الذکر تا پنج طبقه مسکونی روی پیلوت منظور شده و مازاد بر هر طبقه مسکونی یا هرگونه عملیات مازاد بر اساس دستورالعمل سازمان برنامه و بودجه و تصویب شورای مسکن استان به قیمت پایه اضافه خواهد شد.
اجرای عملیات محوطه سازی براساس نقشه های اجرایی مورد تایید اداره کل با دستور کار جداگانه براساس پایه فهرست بهای همین تفاهم نامه و تعدیل مربوطه محاسبه و پرداخت میگردد.
نحوه محاسبه مساحت ناخالص :
سطح ناخالص هر ساختمان پروژه مجموع مساحت محصور با خط فرضی پیرامون ساختمان در طبقات می باشد. این خط فرضی پیرامونی پشت تا پشت دست انداز بام را دربرمیگیرد. ملاک محاسبه سطح ناخالص پشت تا پشت مستحدثات سقف روی بام خواهد بود.
تبصره: نحوه محاسبه مساحت بالکن مسقف در هزینه ساخت، چنانچه سه طرف بالکن بسته باشد، کل مساحت آن جزء قیمت ساخت واحد لحاظ شده و در صورتی که دو طرف آن بسته باشد، ۲/۳ مساحت آن جزء قیمت ساخت واحد محاسبه و صورتیکه سه طرف آن باز باشد، ۱/۳ مساحت آن جزء قیمت ساخت واحد محاسبه میگردد.
پرداخت سایر هزینه ها:
هزینه های جانبی اعم ازمطالعات و تهیه نقشه های فاز یک و دو، صدور پروانه، ترهین ملک، ارزیابی بانک، تفکیک و اخذ سند مالکیت، هزینه های نظام مهندسی، کارگزاری تنظیم قرارداد با متقاضیان و… در طول زمان ساخت و بر اساس اسناد ارائه شده که به تایید اداره کل خواهد رسید، بطور جداگانه از محل آورده یا تسهیلات به سازنده پرداخت می گردد.
تبصره: هزینه بیمه تامین اجتماعی (مستحدثات و کارگران و…) در قالب پروژه های غیرعمرانی بوده و مبالغ مربوطه در قیمت پایه هر متر مربع لحاظ گردیده است و بابت آن پرداخت به سازنده صورت نمی پذیرد. همچنین مالیات و مالیات بر ارزش افزوده در صورت ارائه تاییدیه ثبت نام سازنده در سازمان امور مالیاتی قابل پرداخت خواهد بود.
تبصره: سازنده هزینه های تمام شده واحد را با احتساب ساخت واحد مسکونی، محوطه سازی داخل پروژه و تمامی هزینه های جانبی، در قالب جدول جداگانهای که به تصویب اداره کل میرسد، از محل آورده متقاضی و تسهیلات بانکی دریافت خواهد نمود. بدیهی است سازنده با تنظیم صورت وضعیت مبتنی بر جدول ساختار شکست و ارائه به اداره کل و پس از بررسی و تایید توسط اداره کل جهت دریافت وجه از محلهای مربوط به بانک معرفی و بانک نسبت به پرداخت مبلغ حواله های ارسالی از طرف اداره کل به حساب سازنده پس از ارزیابی لازم و حداکثر ظرف مدت ۱۵ روز اقدام خواهد نمود.
ماده ۵ – نظارت:
نظارت بر احداث ساختمانهای موضوع تفاهم نامه طبق قانون بر عهده ناظرین نظام مهندسی و نظارت عالیه بر عهده اداره کل یا عامل چهارم می باشد.
ماده ۶ – تضامین:
سازنده مکلف است همزمان با امضا و مبادله این تفاهمنامه، ضمانتنامه بانکی مطابق آیین نامه تضمین معاملات دولتی به میزان ۵ درصد مبلغ قرارداد به عنوان تضمین انجام تعهدات و حسن انجام کار به اداره کل تسلیم نماید، که ۵۰% ضمانتنامه پس از اتمام عملیات ساختمانی و اعلام و تایید آمادگی تحویل از طرف سازنده با تایید اداره کل آزاد میگردد. ضمناً ۵۰ % باقیمانده یک سال پس از اتمام عملیات ساختمانی و تحویل واحدها به متقاضیان یا نماینده اداره کل در صورت نداشتن نقص با تایید اداره کل آزاد میگردد.
سازنده مکلف است در سررسید ضمانت نامه برای تمدید آن اقدام کند. اگر تا ۱۵ روز پیش از انقضای مدت اعتبار ضمانت نامه سازنده موجبات تمدید آن را فراهم ننماید و ضمانتنامه تمدید نشود، اداره کل حق داردکه مبلغ ضمانت نامه را از بانک صادرکننده دریافت کند و وجه آن را به جای ضمانت نامه به رسم وثیقه نزد خود نگه دارد.
تبصره: معادل حداکثر ۲۰ درصد از مبلغ این تفاهمنامه در دو مرحله بر اساس درخواست سازنده در قبال ارایه ضمانت نامه بانکی از محل آورده متقاضی و… پیش پرداخت تعلق میگیرد، که مطابق ضوابط فنی و اجرایی و بخشنامه ها کسر خواهد شد.
ماده ۷ – مدت قرارداد:
مدت این قرارداد بر اساس برنامه زمانبندی ۲۴ ماه شمسی می باشد و بعد از تاریخ تحویل زمین و اخذ مجوز عملیات اجرایی یا پیش پروانه منظور میگردد.
ماده ۸ – جرایم تاخیرات غیر مجاز:
جریمه تاخیرات غیرمجاز سازنده معادل یک درصد هزینه فعالیتهای باقی مانده مشمول تاخیر غیرمجاز (به ازاء هر ماه) می باشد که توسط کمیسیون بررسی لایحه تاخیرات تعیین و از قیمت نهایی کسر میگردد.
تبصره: در صورتی که جمع مدت تاخیرات غیر مجاز ازیک چهارم مدت قرارداد بیشتر گردد و هر یک از مفاد بند الف ماده ۴۶ شرایط عمومی پیمان رعایت نگردد، اداره کل راسا مختار خواهد بود نسبت به فسخ، خاتمه، اقاله یا تمدید قرارداد اقدام نماید و سازنده حق هرگونه اعتراض را از خود سلب و ساقط و حق ارجاع موضوع را به محاکم قضایی ندارد.
ضمنا در صورت تاخیر در تامین مالی پروژه یا وجود معارض در سایت و یا سایر عواملی که خارج از اختیار و اراده سازنده است ضمن لحاظ مدت مذکور در دوره مجاز، هزینه های کارگاه و غیره (طبق شرایط عمومی پیمان) محاسبه و به سازنده پرداخت می گردد.
ماده ۹ – تعدیل آحاد بها:
به این قرارداد براساس شاخص های رشته ای مربوطه و براساس بخشنامه های سازمان برنامه و بودجه و در چارچوب ضوابط قانونی تعدیل آحاد بها تعلق میگیرد. مطابق مصوبات کمیته فنی شورای مسکن استان به تاریخ ۱۸/۳/۱۳۹۹به شماره ۹۸۴۲/۴۱/۹۹ و با عنایت به برآورد ارائه شده توسط اداره کل راه وشهرسازی استان تهران طی نامه شماره ۶۸۰۸/۱۲۰۰/۹۹/ص مورخ ۱۷/۳/۱۳۹۹ در خصوص احداث ساختمانهای طرح اقدام ملی مسکن، با فهرست بهای سال ۱۳۹۹ و شاخص مبنای سه ماهه اول سال ۱۳۹۹ لحاظ خواهد شد.
ماده ۱۰ – فسخ و خاتمه:
الف- فسخ:
درصورت تخلف سازنده از هریک از شروط و تعهدات قراردادی و قانونی به تشخیص مرجع حل اختلاف مندرج در این تفاهمنامه، اداره کل میتواند بدون مراجعه به مراجع قضایی و بصورت یکجانبه، اقدام به فسخ قرارداد نموده و مراتب فسخ صرفاً جهت اطلاع سازنده از طریق اظهارنامه رسمی به اقامت گاه مندرج در صدر قرارداد ارسال خواهد شد.
تبصره: در این صورت، ضمن ضبط ضمانتنامه انجام تعهدات به نفع اداره کل، سازنده مکلف است بدون فوت وقت و حداکثر ظرف مدت ۱۰ روز نسبت به تحویل کارگاه با تنظیم صورتجلسه تحویل و تحول با اداره کل اقدام نماید. در غیر این صورت سازنده از تاریخ ابلاغ فسخ قرارداد حاضر در زمین متعلق به اداره کل به عنوان متصرف شناخته شده و از طریق مقتضی نسبت به تخلیه و در اختیارگیری محل پروژه از سازنده اقدام خواهد شد. ضمناً جبران خسارت تاخیر در تحویل محل پروژه با نظر اداره کل از محل تضامین سازنده قابل وصول است.
ب- اقدامات پس از فسخ:
در صورتی که بدلیل قصور سازنده به هر دلیل از جمله تبصره ذیل ماده ۸، قرارداد فسخ شود و در زمین مورد تفاهم، اعیانی احداث شده باشد، بدواً موضوع تامین دلیل و پس از محاسبه درصد پیشرفت کار و براساس جدول ساختار شکست پیوست تفاهم نامه، توسط کارشناس رسمی منتخب هزینه های آن براساس قیمت این تفاهم نامه محاسبه شده و پس از کسر بدهی های سازنده به بانک و دیگر مراجع مرتبط با تفاهم نامه پرداخت و در صورت داشتن مطالبات ظرف مدت سه ماه تعیین تکلیف خواهد شد.
ج- خاتمه:
چنانچه بنابر دلایلی غیر از قصور یا تقصیر سازنده به تشخیص اداره کل نیاز به خاتمه قرارداد باشد صرفا عین هزینه های انجام شده توسط سازنده به استناد مفاد همین تفاهم نامه و پس از تایید سازمان ملی زمین و مسکن و کسر بدهی های احتمالی سازنده به بانک و متقاضیان و اشخاص ثالث و کسور قانونی و غیره به سازنده پرداخت میگردد.
ماده ۱۱ – حل اختلاف:
در صورت بروز اختلاف در اجرا یا تعبیر و تفسیر مفاد این قرارداد، نظر مشترک اداره کل امور حقوقی و قراردادها و دفتر امور نظارت عالی فنی پروژه های سازمان ملی زمین و مسکن و انجمن صنفی انبوه سازان استان با ابلاغ مدیر عامل سازمان برای طرفین لازم الاتباع است.
ماده ۱۲ – قراردادهای واگذاری واحد:
قراردادهای واگذاری واحدهای مسکونی بین سازنده و متقاضی بر اساس نمونه قرارداد ابلاغی اداره کل با لحاظ نمودن چارچوب تفاهم نامه حاضر منعقد و مبادله خواهد شد.
تبصره: در صورت بروز اختلافات بین سازنده و متقاضی با توجه به تبعیت سازنده و متقاضی از ضوابط طرح اقدام ملی مسکن، تنها مرجع رسیدگی اداره کل بوده و صرفا نظر ادارهکل برای طرفین لازم الاجرا میباشد و سازنده می بایست این شرط را در قراردادهای واگذاری منعقده با متقاضیان درج نماید.
ماده ۱۳ – دوره تضمین:
کلیه عملیات موضوع این قرارداد برای مدت یک سال شمسی پس از تحویل هر مجموعه از طرف سازنده به متقاضیان یا نمایندگان اداره کل تضمین میگردد. اگر در دوره تضمین بنا به تشخیص و تایید اداره کل معایب و نقایصی در کار مشهود که ناشی از عدم رعایت مشخصات به شرح قرارداد باشد، سازنده مکلف است آن معایب و نقایص را با هزینه خود رفع نماید.
برای این منظور اداره کل مراتب را با ذکر معایب و محل آن کتباً به سازنده ابلاغ میکند. در صورت عدمرفع نقص ظرف مدت ۱۵ روز، اداره کل نسبت به رفع عیوب و نقایص از محل مطالبات یا تضامین سازنده بعلاوه ۱۵ درصد جریمه مبادرت نموده و سازنده حق هرگونه ادعا و اعتراضی را در این خصوص از خود سلب و ساقط مینماید.
ماده ۱۴ – حوادث قهری:
در خصوص حوادث قهری که باعث تطویل زمان یا خسارت احتمالی گردد، مطابق ماده ۴۳ شرایط عمومی پیمان عمل خواهد شد.
درخصوص موارد پیش بینی نشده در این قرارداد، ملاک عمل شرایط عمومی پیمان خواهد بود.
ماده ۱۵ – سایر شرایط:
- در صورت ابلاغ دستورکار کتبی توسط اداره کل جهت انجام کارهای جدید و مازاد بر مشخصات فنی پیوست قرارداد از آیتم های مندرج در فهرست بهای ابنیه سال اجرای کار، اعمال ضریب بالاسری ۱٫۴۱ با اعمال تعدیل متعلقه مشروط به انجام کار اضافی قابل محاسبه است.
- در صورتیکه در فهرست بها، آیتم مورد نظر پیش بینی نشده باشد، به عنوان آیتم ستاره دار با ضریب بالاسری ۱٫۴۱ لحاظ خواهد شد .
- سازنده حق واگذاری کار و تعهدات خود مندرج در این قرارداد راجع به انجام عملیات ساختمانی، محوطه سازی و اتمام واحدهای مسکونی را به غیر تحت هیچ یک از عناوین حقوقی اعم از بیع، وکالت، صلح و غیره را ندارد و تعهد قائم به شخص است.
- سازنده به هیچ وجه حق تغییر کاربری و تغییر نوع بهره برداری نوع کار را ندارد.
این قراردا در۱۵ ماده و ۱۰ تبصره در پنج نسخه تهیه شده که دارای اعتبار واحد می باشد و با امضای طرفین و ابلاغ آن از سوی اداره کل برای امضا کنندگان قابلیت اجرایی داشته و طرفین ملزم به اجرای آن می باشند.
