ریسک و برآورد هزینه پروژه:
احتمال خطر و ریسک در تمامی پروژه های ساخت و ساز وجود دارد و اهداف پروژه ها شامل زمان، کیفیت و هزینه را تهدید می کند. اما می توان با مدیریت ریسک تاثیرات منفی آن را کاهش داده و برآورد هزینه پروژه در فاز طراحی را به دقیق ترین حالت ممکن به انجام رسانید. ریسک ها را می توانیم کاهش دهیم، بپذیریم یا به سایر ذینفعان منتقل کنیم ولی به هیچ وجه نمی توانیم آن ها را نادیده بگیریم. به همین دلیل برخی شرکت ها علاوه بر بودجه برآورد شده پروژه، بودجه دیگری نیز تعریف می کنند که با لحاظ نمودن ریسک های موجود، انعطافی که مدیران نیاز دارند، تامین کند.
بنابراین ریسک ها می توانند به عنوان پولی که باید به بودجه برآورد شده اولیه اضافه شود، تعبیر گردند. در نتیجه انتظار می رود، پروژه در مواردی که ریسک ها در برآورد اولیه بودجه لحاظ شده اند، نسبت به زمانی که ریسک ها را در نظر نگرفته ایم در زمان کمتر و با کیفیت بهتری به اجرا برسد و هزینه تمام شده آن تفاوت چندانی با برآورد اولیه نداشته باشد.
به طور سنتی، ریسک های مربوط به برآورد هزینه ساخت در فاز طراحی و نیز در زمان مناقصه، از طریق تخصیص احتمالات در پروژه های ساختمانی پوشش داده می شود. این احتمالات غیر قابل پیش بینی غالباً به عنوان یك درصد اضافه بر تخمین اولیه یا مبلغ كل برآورد پایه محاسبه می شوند كه معمولاً از شهود، تجربه گذشته و داده های تاریخی حاصل می شود. به عنوان مثال، برای بازسازی زیرساخت های شهر کریستچرچ (نیوزیلند) مبلغ ذخیره ۱۹۲ میلیون دلار نیوزلند جهت پوشش ریسک ها به برآوردهای اولیه اضافه شده است. چنین رویکردی از این نظر مورد انتقاد قرار گرفته است که باعث می شود بسیاری از پروژه ها در طول زمان اجرا دائماً با تمدید بودجه مواجه شوند و در فواصل تامین بودجه نیز دچار توقف عملیات اجرایی گردند.
عواملی که در برآورد هزینه پروژه در فاز طراحی تأثیر می گذارند باید در فرآیند متره و برآورد ساختمان مورد توجه کافی قرار گیرند تا یک ابزار تعیین بودجه قابل اطمینان حاصل شود که عدم توقف پروژه ناشی از کمبود نقدینگی را تضمین کند.
برآورد هزینه در مرحله طراحی ساختمان:
مهم نیست که چه مقدار دقت و تلاش برای متره و برآورد هزینه های پروژه در مرحله طراحی استفاده شود. معمولاً بین این برآورد های اولیه و مبلغ مناقصه نهایی، انحراف قابل توجهی مشاهده می گردد.
فرایند طراحی ساختمان، تعامل پیچیده ای از مهارت ها، قضاوت مهندسی، دانش، اطلاعات و زمان است که هدف آن رضایت مشتری یا برطرف کردن نیازهای کلی جامعه می باشد. لازم است در زمان طراحی ساختمان، یک مهندس با تجربه حدود هزینه ساخت را به طراحان اعلام نماید تا آن ها بفهمند که هر تصمیمی که می گیرند، چه هزینه هایی به پروژه تحمیل می نماید.
البته برآورد هزینه پروژه در فاز طراحی، تنها یک پیشنهاد بر مبنای احتمالات است و فقط درصورتی دقیق خواهد بود که مقدار کافی از اطلاعات طراحی و تعریف محدوده پروژه در مرحله طراحی موجود باشد. عناصر کلیدی که می توانند در هنگام برآورد هزینه در فاز طراحی به عنوان شرایط احتمالی اثرگذار بر صحت و دقت برآورد لحاظ شوند، شامل ریسک تغییر محدوده پروژه، ریسک تغییر روش ساخت، ریسک تغییر نظرات کارفرما و یا حتی تغییر خود کارفرما می باشد.
همچنین از آنجا که برآورد انجام شده براساس قیمت های روز برای تامین مصالح و انجام کارها در نظر گرفته می شود. لازم است ریسک تورم و تغییر قیمت ها بطور جداگانه محاسبه گردد.
دقت در تخمین هزینه ساخت:
به طور معمول با پیشرفت عملیات اجرایی طرح، دقت تخمین ها بهبود می یابد. بدین ترتیب که برآورد کننده اطلاعات بیشتری نسبت به تخمین های اولیه دارد و پروژه را بهتر می شناسد. همچنین، در مرحله طراحی تفصیلی، بررسی هزینه ها و برنامه تخصیص بودجه به پروژه با متره نمودن نقشه های تکمیل شده میسر خواهد بود. از این رو، هم برآورد هزینه نهایی پروژه و هم برآورد دقیق هزینه طراحی در این مرحله می تواند به مبلغ مناقصه نهایی یا مبلغ قرارداد منتهی شود. تخمین هزینه در فاز طراحی معمولاً توسط مهندسین مشاور به انجام می رسد تا در اسناد مناقصه به پیمانکاران اعلام گردد. بنابراین مهم است که تخمین ها باید تا حد امکان دقیق باشند زیرا مبنای مقایسه یا پیشنهاد مذاکره قرار می گیرند و کمترین خطای ارزیابی ممکن است منجر به ایجاد مشکل در انعقاد قرارداد شود یا در بعضی موارد سبب شود اهداف مذاکره غیرواقعی باشند.
تخصص مهندسین مشاور، میزان اطلاعات موجود، الزامات قانونی، تجربه گروه متره و برآورد، تکمیل بودن نقشه های طراحی، پیچیدگی پروژه و شرایط بازار بر دقت برآورد هزینه پروژه در فاز طراحی اثرگذار می باشند.
باید توجه شود که طبق ماده ۲۹ شرایط عمومی پیمان در خصوص تغییر مقادیر کار، قیمت های جدید و تعدیل نرخ پیمان، محدودیت هایی به شرح ذیل برای طرفین قرارداد در نظر گرفته شده است که اهمیت برآورد اولیه را فزونی می بخشد:
الف)درضمن اجراي كار،ممكن است مقادير درج شده در فهرست بها و مقادير منضم به پيمان تغيير كند.تغيير مقادير به وسيله مهندس مشاور محاسبه می شود و پس از تصويب كارفرما به پيمانكار ابلاغ می گردد. پيمانكار با دريافت ابلاغ تغيير مقادير كار، موظف به انجام كار بانرخ پيمان است، به شرط آنكه مبلغ ناشی از تغيير مقادير كار از حدود تعيين شده در زير بيشتر نشود.
۱)افزايش مقادير بايد در چهارچوب موضوع پيمان به پيمانكار ابلاغ شود. جمع مبلغ مربوط به افزايش مقادير و مبلغ كارهای با قيمت جديد (موضوع بندج) نبايد از ۲۵ درصدمبلغ اوليه پيمان بيشتر شود.
تبصره- اگر نرخ پيمان مشمول تعديل آحادبها باشد، براي محاسبه افزايش مبلغ پيمان به سبب قيمتهای جديد، ابتدا قيمتهای جديد به مبنای نرخ پيمان تبديل مي شود و سپس ملاك محاسبه قرار می گيرد.
۲)جمع مبلغ مربوط به كاهش مقادير و حذف آنها نبايد از ۲۵ درصدمبلغ اوليه پيمان بيشتر شود. اگر اين مبلغ، از حد تعيين شده بيشتر شود و پيمانكار با اتمام كار با نرخ پيمان موافق باشد، عمليات موضوع پيمان در چهارچوب پيمان انجام می شود. ولی در صورتی كه پيمانكار مايل به اتمام كار نباشد، پيمان طبق ماده ۴۸ خاتمه داده می شود.
تبصره۱٫ درصورت حذف قسمتهايی از كار به استناد بندج ماده ۲۸ برای تعيين حد افزايش ياكاهش مقادير طبق بندهای ۱ و۲ بجای مبلغ اوليه پيمان، مبلغ اوليه پيمان پس از كسر مبلغ كارهای حذف شده به وسيله پيمانكار، ملاك قرار می گيرد.
تبصره۲٫ اضافه يا كاهش مقادير كار طبق مفاد بندهای (الف- ۱) و (الف- ۲) اين ماده تا ۱۰ درصد با دستور مهندس مشاور عمل می شود ولی اضافه بر آن با تصويب كارفرما قابل اجرا است.
ب) درصورتی كه پس ازتكميل كار و تصويب صورت وضعيت قطعی مشخص شود، مقادير كار بدون آنكه از سوی كارفرما كم شده باشد، نسبت به مقادير منضم به پيمان كاهشی بيش از حد تعيين شده دربند (الف- ۲) داشته باشد، در اين حالت نيز نرخ پيمان ملاك عمل است.
ج )اگر در چهارچوب موضوع پيمان، كارهايی به پيمانكار ابلاغ شود كه برای آنها قيمت ومقدار درفهرست بها و مقادير منضم به پيمان پيش بينی نشده است، پيمانكار بايد بی درنگ پس از دريافت ابلاغ مهندس مشاور، قيمت پيشهادی خود را برای اجرای كارهای ياد شده، همراه با تجزيه قيمت، به مهندس مشاور تسليم كند. وقتی كه با توافق پيمانكار و مهندس مشاور تعيين شود و به تصويب كارفرما برسد، ملاك پرداخت است. قيمتهای جديدی كه به اين صورت تعيين می شود بايد برحسب هزينه اجرای كار در محل اجرا محاسبه گردد. از اين رو، تنها ضريب هزينه بالاسری پيمان به قيمتهای جديد اعمال می شود.
تبصره- درصورتی كه پيمان با استفاده از فهرستهای بهای واحد پايه منعقدشده باشد، چگونگي تعيين قيمت جديد، علاوه بر مفاد اين بند، تابع دستورالعمل نحوه استفاده ازقيمتهای پايه درتعيين قيمت جديد با اولويت دستورالعمل يادشده است.
د ) جمع بهای قيمتهای جديد،علاوه برآنكه تابع سقف تعيين شده دربند الف است، نبايداز ۱۰ درصدمبلغ اوليه پيمان بيشتر شود.
ه )تعديل نرخ پيمان طبق شرايط پيش بينی شده درشرايط خصوصی است.
لازم به ذکر است که مسائلی از قبیل توان مالی کارفرما، حجم کار، محل پروژه، پیچیدگی پروژه، روش ساخت، شرایط بازار و محدودیت های پروژه بر پیشنهاد قیمت نهایی اعلام شده از سوی پیمانکار اثرگذار خواهد بود. چرا که این عوامل تأثیر مستقیمی بر میزان بهره‌وری کارگاه و عملکرد پروژه ساختمانی دارند.
